di Vittorio Provera

Dal 2005 le imprese che pongono in vendita immobili in costruzione e ricevono dai futuri acquirenti acconti sul prezzo di vendita, debbono rilasciare una fidejussione bancaria o assicurativa a garanzia di tali somme. Con recente Decreto Ministeriale n. 125 del 6 giugno 2022, ora pubblicato nella Gazzetta Ufficiale le parti interessate dovranno utilizzare un nuovo modello standard di fidejussione, conforme a quello previsto nel citato Decreto Ministeriale

Indichiamo sinteticamente i contenuti principali di tale modello (che costituisce in sostanza l’accordo di garanzia firmato da Garante, Costruttore e Beneficiario).

Innanzitutto, è previsto che la fideiussione possa essere rilasciata anche congiuntamente da più garanti (banche o assicurazioni), sia con atti separati per ciascun garante e per la relativa quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote. La suddivisione per quote opera nei rapporti interni ai garanti medesimi, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti dell'acquirente dell'immobile da costruire. Nella fideiussione deve essere riportato l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere prima del trasferimento di proprietà, senza franchigie.

Nel modello di accordo è previsto che la fidejussione può essere escussa in caso di trascrizione del pignoramento dell’immobile oggetto del contratto; di sentenza di fallimento del costruttore o dalla data di presentazione della domanda di concordato, o di sentenza che dichiara l’insolvenza. Inoltre, la garanzia è escutibile qualora, all’atto della stipula dell’atto definitivo di trasferimento della proprietà il costruttore non abbia stipulato e consegnato polizza assicurativa decennale a garanzia danni derivanti da crolli, gravi difetti o vizi

Nel testo modello è altresì indicato che, al momento in cui si chiede il pagamento della garanzia, debbono essere documentate tutte le ricevute di pagamento eseguite e - in caso di permuta - gli atti da cui si deduca il valore del bene permutato e trasferito al costruttore

La banca o assicurazione garanti non possono recedere ed il pagamento delle somme richieste (oltre interessi legali maturati sino alla data in cui si è verificato l’evento che ha legittimato l’escussione) deve avvenire entro 30 giorni dalla data di presentazione della richiesta corredata dai documenti previsti.

La normativa, infine, specifica che tutte le clausole previste dalla Sezione I del modello standard possono essere modificate solo in senso più favorevole per il beneficiario ( si tratta delle clausole che riportano, fra gli altri,  i contenuti sopra riportati) . Le clausole previste dalla Sezione II sono derogabili solo su accordo delle parti, fermi restando i principi stabiliti dalla legislazione vigente in materia di fideiussione e cessione del credito.
Quanto alla decorrenza, il Regolamento si applica alle fideiussioni stipulate a partire dal 23 settembre 2022, mentre le garanzie stipulate dal 16 marzo 2019 e sino al 23 settembre 2022 conservano la loro efficacia sino alla scadenza; in caso di rinnovo,  tuttavia, devono essere rese conformi al nuovo modello standard.

E’ dunque importante che i soggetti coinvolti abbiano piena conoscenza di tale nuovo modello, adeguando le loro procedure.