Diritto all'indennità per perdita dell'avviamento in favore degli esercizi ubicati nei Centri Commerciali

Vittorio Provera

La moderna organizzazione commerciale è sempre più accentrata sulla cd formula dello shopping center, cioè del centro commerciale in cui i consumatori hanno la possibilità di comparare immediatamente analoghi prodotti, venduti da esercizi diversi. Inoltre, all'interno di tali strutture, sono presenti molteplici e diverse attività commerciali che operano autonomamente (abbigliamento, agenzie di viaggio, negozi di ottica, lavanderie, gioiellerie, ristorazione, ecc.).

Detti esercizi hanno normalmente stipulato contratti di locazione con la proprietà del Centro, al fine di avere spazi dedicati. In tale contesto si è posto il problema di verificare l'esistenza o meno di un diritto all'indennità per perdita dell'avviamento in caso di cessazione del rapporto di locazione, sulla base di quanto previsto dall'art. 34 Legge 392 del 1978 .

Questa norma riconosce al titolare dell'esercizio commerciale - in caso di cessazione del rapporto di locazione per l'immobile ad uso non abitativo (non determinato da inadempimento o recesso del conduttore) - una indennità per perdita di avviamento pari a 18 mensilità ( 21 per l'attività alberghiera). Requisito fondamentale è che le attività svolte comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori e che gli esercizi non siano ubicati all'interno di stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio, alberghi e villaggi turistici (art. 35 della Legge 392/78).

La finalità, come noto, è quella di risarcire il titolare, ristabilendo sostanzialmente un equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione e riconoscendo quindi al medesimo un compenso per la perdita dell'avviamento che l'imprenditore ha creato con la propria attività. Parimenti, si evita che il proprietario si avvantaggi illegittimamente dell'incremento di valore del locale, incremento attribuibile all'attività svolta ad opera del conduttore.

Le esclusioni ( previste dall'art. 35 per attività poste all'interno di specifiche strutture) sono giustificate dalla circostanza che in questo caso l'avviamento non è conseguente all'attività del conduttore, il quale invece si avvantaggia di tutte una serie di altre attività/servizi che giustificano la struttura stessa. In altre parole, l'accesso nel negozio di cravatte collocato in aeroporto o in albergo avviene , di norma, a livello di puro caso, quando il cliente si trova a transitare o a soggiornare nella struttura principale, alla quale sarebbe riferibile la capacità di richiamo della clientela (cosiddetto avviamento parassitario).

In questo quadro, si inserisce la recente sentenza della Corte di Cassazione del 23 settembre 2016 n. 18748 , che costituisce un vero e proprio cambio di orientamento in materia di indennità di avviamento. La vicenda prende spunto da un'azione di sfratto per finita locazione - promossa dalla Proprietà di un Centro Commerciale - relativamente ad un negozio adibito a lavanderia collocato all'interno di detto shopping center. Il Tribunale di Ivrea aveva accolto la domanda di cessazione del contratto ordinando il rilascio dei locali, tuttavia aveva respinto la domanda del titolare dell'esercizio relativa alla perdita di indennità di avviamento. La Corte di appello di Torino riformava la sentenza emessa in primo grado, accogliendo la domanda di indennità per perdita di avviamento e condannando quindi il Centro Commerciale al pagamento di 18 mensilità del canone.

La Proprietà proponeva ricorso per cassazione, sostenendo che nel caso di specie la clientela non era un prodotto dell'attività del conduttore, ma dipendeva dalla peculiare collocazione dell'esercizio all'interno del Centro Commerciale, il quale garantiva un stabile flusso di clienti e potenziali clienti, in una situazione in cui doveva farsi applicazione ( in via analogica) della limitazione di cui al citato art. 35 legge 392 del 1978.

In sostanza, era la lavanderia che godeva, o meglio aveva goduto, dell'avviamento proprio del Centro. Inoltre si era sostenuto che, nella locazione di immobili interni a tali strutture, difetta la stessa possibilità di contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori poiché, in sostanza, il negozio sarebbe un semplice reparto vendita, privo di una sostanziale autonomia.

Tali argomentazioni sono state disattese dalla Suprema Corte sulla base del seguente ragionamento. Innanzitutto, i Centri Commerciali di dimensione molto ampia, ove sono presenti una molteplicità di esercizi che offrono prodotti e servizi, assumono "una funzione attrattiva di clientela che costituisce – a ben vedere – il risultato del richiamo operato dalle singole attività che vi hanno sede, in una sorta di sinergia reciproca".
In tale situazione non è possibile distinguere un avviamento "proprio" del Centro Commerciale che non sia anche il frutto di un avviamento di ciascuna attività in esso svolta (che, ovviamente, comporti con un contatto con il pubblico).

Dal che consegue che anche in relazione a detti contratti, concernenti locali interni o complementari ai Centri Commerciali, deve essere riconosciuta una indennità per la perdita dell'avviamento, poiché l'esercizio ha contribuito esso stesso all'avviamento del Centro.
In tale contesto, sarebbero anche irrilevanti le circostanze correlate al fatto che le modalità di afflusso della clientela siano condizionate dagli orari imposti dal Centro Commerciale, poiché – secondo la Corte - ciò che ha importanza è la capacità di attrazione della clientela che dipende – come per ogni "zona commerciale" – dal complesso delle attività che vi sono insediate.

In altre parole, il ragionamento dei Giudici di legittimità porta a riconoscere a queste realtà commerciali una capacità di acquisire ed anche fidelizzare i clienti analoga a quella che viene offerta alla comunità dei consumatori da vie, piazze, strutture aventi caratteristiche storiche, topografiche, commerciali particolari ( tipico esempio il cd " quadrilatero della moda " di Milano), ove assume rilevanza il complesso e la qualità delle diverse attività insediate. Pertanto sarebbe semplicistico affermare che, in questo caso, vi è un contatto puramente casuale tra la clientela del Centro Commerciale ed il negozio ivi ubicato.

Si tratta di una pronuncia che costituisce un deciso cambio di orientamento su tale materia, in precedenza favorevole ad escludere il diritto all' indennizzo per perdita di avviamento commerciale in presenza di negozi all'interno di shopping center e che, probabilmente, influenzerà le scelte di molti operatori coinvolti in questo settore.